土地の購入で勉強になったこと【ガレージのための土地探し】

 

 

今回は「土地の購入で勉強になったこと/ガレージのための土地探し」についての記事です。

 

私はガレージを建てるために人生で初めて土地を探しをして購入しました。そもそも、土地を初めとする不動産の売買なんて普通の人は何度も経験することはないでしょうから当たり前と言えば当たり前ですよね。

で、そんな私が土地購入で勉強になったことや知ったことは沢山ありました。

その中でも今回の記事では、私が「土地探しの基準」や「土地の購入の決め手」とした項目を紹介しようと思います。

 

土地の購入で知っておくべきこと

私が購入した土地はこんな感じ

まず初めに、私がガレージを建てるために購入した土地のプロフィールを紹介しますとこんな感じになります。

 

購入した土地のプロフィール

 

よくよく考えれば76.9坪もあれば一軒家を建てることができるし、分譲の土地ってこのサイズが多いですよね。

それを考えると、「家が建てられるほどの土地に、どんなガレージ建てるの？」って思われるかもしれませんが、、、私が建てようとしているガレージは「カクイチガレージ」と言う倉庫/ガレージ系の中では大規模タイプのやつなんです。

 

＊こんなガレージです。大きさは仕様にもよりますが、12ｍ~15ｍ×8ｍ~9mくらいで高さが4.5ｍです。

出典：カクイチガレージ　広スペースハウス　カタログ

＊クリック拡大

 

 

と言うことで、この大きなガレージを建てるために「生まれて初めて土地を購入した」訳なのですが、知らなかったことや勉強になったことなどいろいろとあったのです。

 

土地購入で知っておくべきこと

私が土地購入をして知ったこと、勉強になったことは大きく分けると、「建築条件に関すること」と「建物周りに関すること」の2つがあります。

 

「建築条件に関すること」とはこんなことです。

 

次に「建物周りに関すること」とはこんなことです。

 

みなさんはどう思われますか？「知ってる」こともあれば「何それ？」と言うこともあることでしょう。

私が経験したこのようなことは、これから土地の購入をしようと考えている人は最低限知って起きた方が良いことだと思います。

それでは具体的に掘り下げて説明していきます。

 

「建築条件に関すること」

都市計画区域

都市計画区域とは、都市計画法に則って「市街化区域」と「市街化調整区域」と「非線引き区域」の3つの区域に指定する取り決めで、何かを建てる前提で土地を購入する場合は基本的には「市街化区域」を購入することにしましょう。

 

 

 

都市計画区域の意味はこんな感じです。

 

市街化区域は市街化を進めていく地域なので、建物を建てることが可能な地域です。誤解のないように言えば、何でもかんでも建築できるわけではなく地域ごとに規制はあります。詳しくは「用途地域」で解説しますが、土地選びの第一段階としては市街化区域の土地を選ぶことが大切です。

市街化調整区域は単に調整区域とも言いますが、この区域は建築に関する規制が厳しく簡単に言えば自然や農業が中心となっている区域です。自然豊かなので家を建てるのには良い環境とも言えますが、実際には建築申請が通らないことが多いので調整区域の土地購入は避けた方が良いです。

とは言っても、実際には調整区域に家や店舗が建っているので「なんで建てられるの？」と思うかもしれませんが、調整区域に建てられる条件には、例えば「古くから調整区域に住んでいて分家する」や「美容室などの地域の生活に役立つお店（騒音や公害はNG）」などです。詳しくは市役所の「建築指導課」や「都市計画課」に問い合わせると教えてもらえます。私は実際に市役所まで行って聞いてきました。

域非線引き区域については私が土地探ししていた中で目にすることはありませんでした。と言いますのは、市街化区域でも調整区域でもない区域なので「行政によって区分けされていない＝へんぴな土地」そして「売れない」からと言えるからでしょう。とは言え、公共設備が整っていなくてもコンビニすらなくてもOKって言う人には良いかもしれませんね。

 

用途地域

用途地域とは市街化区域と定めたエリアを「住居系」「商業系」「工業系」の3つに区分けして建築できる建物の種類や用途を制限したルールです。

土地探しの基本としては「市街化区域」を選ぶのは当然ですが、だからと言って何でも建てられるわけではないので注意が必要で、実際のところ私は用途地域で結構苦労しました。

 

＊下記は用途地域の一覧表（全国共通です）

 

私はガレージを建てる目的で土地を探していましたので、上記の一覧に当てはめると「単独車庫」となります。単独車庫は「第一種低層住居専用地域」と「第二種低層住居専用地域」には建てることが出来ません。しかも、将来「自動車整備工場」として独立することを想定するとほとんどの地域には建てることができません。

こういった条件を把握しておかないと、土地を買っても市役所に建築申請したら申請が通らなかった、、、なんてことになりかねません。

なので、もし不安があったら不動産屋か市役所の建築指導課や都市計画課に聞いてみた方が確実と言えます。

 

建ぺい率と容積率

建ぺい率とは

建ぺい率とは敷地面積と建築面積の割合のことで、土地の面積によって建てられる建築物の面積が決まってしまうのです。ちなみにですが、このルールは火事の延焼防止や日当たりの確保などが目的とされています。

私の場合は、建てたいガレージを初めに決めて、建ぺい率を加味してそのガレージが建てられる土地を探しました。例えば、ガレージの大きさが12ｍ×9ｍだとすると面積は108㎡となり、建ぺい率が60％の土地にガレージを建てようとすると180㎡の敷地面積が必要になると言うことです。

 

 

建ぺい率の計算はこちら

 

ここでポイント

 

詳しくは市役所で確認が必要ですが、角地は隣に建物が無い土地なので火事の延焼や日当たり確保などの規制を緩くしても問題ないとされているので建ぺい率が増える可能性があります。

 

容積率とは

容積率とは、建物の延べ面積（延床面積）の敷地面積に対する割合のことで、単純に考えると2階建てや3階建てのように階数が多い建物は延べ床面積が大きいと言えます。このルールは、人口をコントロールするための規制で、延べ床面積が広ければ沢山の人が住むことできるので公共設備が間に合わなくなったり計画が難しくなるためです。

 

容積率の計算はこちら

 

私が建てようとしたガレージは大きいのですが、1階建てなので容積率で悩むことはありませんでした。しいて言えば、ガレージの高さが4.5ｍあるので2階建てと思われると困るので市役所の「建築指導課」で聞いてみたんですが、建築物に「床」と認められるものがなければ「階」にはならないが、荷物置き場としてロフト的な棚を設けると場合によっては2階となり延べ床面積に含まれるようです。

 

接道の状況

建築基準法では「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上敷地が接しなければいけない」と言うルールがあります。簡単に言えば「土地は4ｍ以上の広い道路に2ｍ以上接していないとだめです」ってことです。

 

ここでポイントになることはコレです。

 

古い町並みや住宅街にあるような土地に隣接する道路は大抵狭いものです。最悪の場合な車一台しか通れない、、、なんて地域もあることでしょう。

そのような土地は「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上敷地が接しなければいけない」と言うルールが適合していません。そうなりますと建物を建てたり、建て替えたりする場合には「セットバック」と呼ばれる「自分の土地だけど何も建てててはいけない＝道路の一部に使用してもう」ってことが必要になるので建築できる面積が狭くなってしまうのです。

 

出典：スーモ　セットバックって何？　土地探しや一戸建て建築で知っておきたいQ&A

 

 

因みにですが、幅員（道幅）の測定に関して注意点があります。

 

この2点はめちゃくちゃ重要です。

素人の測定では道幅を図る位置はマジで分かりません。どっからどこまで？これってセットバックが必要なのか？不要なのか？のぎりぎりの寸法の時はなおさらです。

なので、市役所の管理課で幅員を教えてもらい（幅員が不明の場合もあります）、その情報をもとに建築指導課に相談してください。

 

送電線の真下は建築不可の可能性あり

送電線とは発電所から変電所まで電力を送っている電線のことで非常に高圧なので危険があります。そのため、建物と送電線や高圧線は一定の距離をとる必要があると「電気事業法」で定められています。

 

 

つまり土地と送電線に関する注意点はコレです。

 

これは土地探しをしていて不動産屋さんに教えてもらったのですが、いろいろな送電線を見てみると確かに「送電線の真下だけまったく建築物が無い」って場所があります。もし17万ボルトの送電線の真下の土地に建てようとしたら、建築物の形状やレイアウトはもの凄く制限されますし土地が小さければ何も建てることはできません。逆に、17万ボルト以下の送電線の真下の場合は高さ制限があるものの鉄塔の脇に建てることが出来ます。

 

「建物周りに関すること」

土地の経歴はどうなのか

土地の経歴は気になる情報です。と言いますのも、土地の経歴は購入してからの使い道に大きく関係してくるからです。

 

土地の経歴の確認ポイントはコレです

 

地盤が弱い場合は地盤改良が必要であったり、造成されていない土地に建築しようと思ったら造成が必要ですし、土地を掘り返したら産業廃棄物が出てきたら処分しなければなりません。

分譲で購入する場合は家を建てる前提なので造成までできていていつでも建てられる状態です。ところが、そうでない場合は「掘ってみないと分からない」や「土地の経歴があやふやで昔のことは分からない」なんてことがあります。

私の購入した土地は、元は家が建っていたのですがそれも40年前のことで当時家を解体したときに「何を埋めたか分からない」と不動産屋に言われました。

 

 

そんなときはコレがポイントになります。

 

つまり、購入した土地の品質が契約内容に相違がある場合は発生した費用を売り主が負担したり折半したり損害賠償を請求できると言うことです。

土地の品質がどうかなんて、実際のところ掘り返さなきゃ分からないので契約の有効期限もきちんと決めておきます。もし有効期限がきれてから土地を掘り返して産業廃棄物が出てきた場合、自分の費用でどうにかするしかないので、この点はしっかり押さえておきたい事です。

 

敷地内に電柱が立っていないか

電柱は生活に必要な電気を供給するために欠かせない存在ですが、実は「電柱が私有地に立っている」なんてことが結構あり場合によっては問題になります。

 

私有地に建っている電柱の問題点はコレです。

 

電柱は道路に面している土地の出入り口となる部分に建っていることが多いので、建築物の大きさやレイアウトによっては非常に邪魔になります。

今回私が購入した土地にも電柱が建っており、建築物のレイアウトの都合でもの凄く邪魔になっていました。

 

 

邪魔な電柱はどうすれば良いか？

 

出典：関西電力　電柱のナゾ

簡単（かんたん）にできる電柱の見分け方

 

電柱には管理している「電力会社」と「管理番号」が書かれたプレートがあるので、それを確認したうえで問い合わせます。

電柱の移動にかかる費用は状況によって様々なようですが、私の場合はこんな感じでした。

 

と言うことで、出入りの邪魔にならない自分の土地に移動してもらいました。

 

隣接の境界がはっきりしているか

何十年も前に家を建てたり外壁やフェンスを作っている土地は境界と呼ばれる「土地」の境目がはっきりしない場合があります。

と言いますのは、土地も劣化するわけで何十年もの雨風や地震などによって境界物が崩れてしまうことがあります。それ以外にも境界を示す「境界杭」が無いこともあるようで、その場合には測量して境界をはっきりしておかなければなりません。

 

 

私が購入した土地は石垣（擁壁）とフェンスで区画されていましたが、さすがに40年空き地だった土地なのでお隣さんの土地に石垣が若干崩れて土砂が入り込んでいました。

 

境界物がお隣さんに入り込んでいる場合はどうするのか？

 

私の場合は仲介の不動産屋がお隣さんと土地の持ち主（売り主）の立ち合いのもと、石垣が崩れている部分を現物確認して覚書を作成してくれました。

 

覚書の内容はこんな感じです。

 

つまり、境界物の石垣（擁壁）に手を加えなけれな現状のままでＯＫなので、土地を購入して「今すぐ石垣を直して！」ってことにはならないのです。付け加えると、フェンスの建て替えは石垣に手を加えるわけではないので、問題なく実施できます。

とは言え、他人の土地に石垣が入り込んでいる状態は「正しい状態ではない」ので、お隣さんとのトラブルのもとにもなりかねませんのでタイミングを見計らって治したほうが良いでしょうね。

 

道路の交差点から5ｍ以上離れているか

土地選びのポイントとして「角地」が好まれることがありますが、実は道路の交差点（角地）にある場合は要注意なので覚えておきましょう。

 

交差点にある土地の注意点はこんなことです

 

 

これは市役所の建築指導課で「この土地にガレージ建てられますか？」って聞きに行ったときに教えてもらいました。聞いたところによると、私の地域では「交差点から5ｍ以内に出入り口を設けられない」と言う県の条例があると言うことでした。

これって結構重要なことで、購入した土地にはブロックとフェンスで区画されていたのですが、なんと出入り口は交差点の真横だったのです。つまり今のままでは建築申請が通らないし、交差点から5ｍ以上離れたところに新たに出入り口を作らないといけないのです。しかも建築物はその出入り口を加味したうえでレイアウトを決めなければいけませんから、これはかなりの障害でした。

 

上下水道、電気、ガスの供給状況はどうなっているのか

上下水道、電気、ガスは人が生きていくために欠かせないライフラインです。

ところが、市街化調整区や田舎方面は人口が少ないので公共設備が整っていなかったりします。とは言っても、上水道や電気やガスが来ていない地域はよほどなく、問題となるのは下水道なのです。

 

 

下水道はまだまだ整備されていないところがあり、そうなると生活排水であるトイレ・浴室・洗面所・台所の処理ができません。そのため、下水道が整備されていない地域では「浄化槽」が必要となり、その分費用が掛かります。

 

引用：一般社団法人　全国浄化槽団体連合会

問2　浄化槽で汚水がきれいになる仕組みを教えてください。

水の汚れの原因となるものには、汚水中の固形物と水中に溶け込んでいる有機物質（溶解性物質）とがあります。固形物は沈殿・浮上させることで分離したり、ろ材等でこしたりします。溶解性物質は微生物などの働きで除去します。

 

私の土地は家が建っていたこともあり土地の目の前まで上下水道の配管が来ていましたが、実は大昔は上水道が来ていなくて井戸を使っていたそうで家を解体するときに「井戸にお祓い」をして埋めてあると言っていました。

それ以外にも、土地探ししているときに気に入った土地が他にもあったのですが、そこには下水道が来ていなかったので浄化槽が必要と言われました。正確には分かりませんが調べてみますと、60～100万円程度かかるようですね。しかも定期的な点検が必要にもなりますので、できれば下水道を使いえる土地のほうが良さそうです。

 

土地購入のポイントまとめ

それでは、土地購入について重要なポイントをまとめておきます。

 

ポイント

 

以上3つのポイントです。

 

関連記事：【ガレージ建設】

以上です